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Expropriation : quelle méthode d'évaluation des biens ?

Les méthodes d'évaluation posées par le Code de l'expropriation en ses articles L. 13-13 et L. 13-15 I ne favorisent guère le recours à des méthodes d'évaluations innovantes.

Les expropriés réclament pourtant de plus en plus souvent l'application de la méthode dite du "compte à rebours" ou "promoteur". Or, cette méthode, qui tend à extrapoler une charge foncière à partir d'un prix de vente futur après équipement et aménagement, est a priori contraire aux principes d'évaluation du Code de l'expropriation qui n'admet, sauf pour les terrains à bâtir, que la prise en compte de l'usage effectif des biens un an avant l'ouverture de l'enquête d'utilité publique. L'évaluation des terrains à bâtir tient quant à elle compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la même date de référence, à la capacité des équipements, des servitudes affectant l'utilisation du sol, et notamment les servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire. La méthode promoteur ne peut donc être utilisée en expropriation car elle tient compte non pas de l'usage effectif ou des possibilités légales et effectives de constructions à la date de référence, mais d'une utilisation hypothétique, qui tient compte notamment d'aménagements à effectuer, donc d'un préjudice éventuel (Cass. 3ème civ. 9 février 1982 G.P. Somm. p. 237 ; Cass. 3è civ. 2 février 1983 n° 181).

Toutefois, il semble que ponctuellement certaine juridictions puissent retenir cette méthode. C'est ce qui semble avoir été fait par un arrêt de la Cour d'appel de Montpellier du 13 juillet 2010, commenté à l'AJDI d'avril 2011 page 278 par MM. Alain Lévy et Xavier Gosselin. L'expert désigné par la Cour a fait la promotion de cette méthode au motif que les méthodes classiques, notamment celle par comparaison avec des références tirées du marché immobilier local, ne pouvaient pas être appliquées à défaut de références véritablement comparables. La Cour a donc retenu cette méthode en quelque sorte par défaut, en relevant ses faiblesses, mais considérant qu'elle ne se traduisait au final que par une augmentation de 26% par rapport au prix reconnu par l'expropriant et le Commissaire du gouvernement à partir de la méthode par comparaison

Cet arrêt constituera bien entendu une référence forte pour les expropriés. Mais en l'état des textes, et en l'absence de jurisprudence de la Cour de cassation sur le sujet, il est à parier que les pratiques majoritaires  n'évolueront pas, comme le révèle par exemple cet arrêt de la Cour d'appel de Paris du 1er mars 2011, qui a jugé que "s'agissant du potentiel de construction, c'est à dire du bilan promoteur, nullement envisagé, il n'entre pas en ligne de compte dans l'hypothèse d'une expropriation et n'aurait pas, à supposer l'opération réalisable en l'état de la décision du Conseil Municipal, permis d'espérer davantage dès lors qu'il faut alors déduire le coût de construction".

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